RÉFORME ÉNERGÉTIQUE : LES LOGEMENTS CLASSÉS F ET G EN PREMIÈRE LIGNE
Depuis quelques semaines, une mesure votée dans le cadre de la loi Climat et Résilience sur la location de logements classés F et G est entrée en vigueur. Elle sera accompagnée dans quelques mois d’une nouvelle disposition concernant la vente de ces habitations. Ces nouvelles mesures s’inscrivent dans le cadre d’une volonté d’amélioration de la composante énergétique du parc immobilier français.
Des Classes énergétiques plus précises
Mis en place depuis le 1er juillet 2021, le nouveau mode de calcul du Diagnostic de performance énergétique (DPE) a instauré de nouveaux seuils en matière de consommation énergétique. Outre une valeur de consommation d’énergie primaire, il prend en compte la production de CO2 et forme ainsi un indicateur unifié, révélateur de la consommation du logement et de ses émissions de gaz à effet de serre.
Les logements classés F et G, couramment appelés « passoires thermiques » en raison de leur performance énergétique médiocre, devraient ainsi être progressivement interdits à la location.
Dès 2023, les habitations ayant une consommation d’énergie égale ou supérieure à 450 kWh/m2/an (classées G) ne pourront plus être proposées à la location. Celles, également classées G, mais dont la consommation d’énergie est comprise entre 420 et 450 kWh/m2/an, ne seront pas encore concernées par cette interdiction.
À NOTER
Cette nouvelle mesure ne s’appliquera qu’aux nouveaux contrats de location qui seront conclus à compter du 1er janvier 2023. Les baux de location en cours ne seront pas considérés comme caduques.
À partir du 1er janvier 2025, il sera interdit de mettre en location un logement classé G. À partir du 1er janvier 2028, les logements classés F seront à leur tour interdits.
Location : interdiction d’augmenter les loyers
Depuis le 25 août 2022, tout propriétaire bailleur ne peut plus augmenter le loyer d’un logement mis en location et dont l’étiquette énergétique affiche un F ou un G. Cette interdiction s’applique à tous les types de location (vide, meublée, bail mobilité) et en toutes circonstances.
• Un gel total des loyers
Cela signifie que pour un logement étiqueté F ou G, le propriétaire ne peut plus :
– appliquer un loyer supérieur à celui du précédent locataire en cas de nouveau bail pour un nouveau locataire ;
– procéder à la révision annuelle du bail selon l’Indice de révision des loyers (IRL) ;
– proposer une augmentation de loyer au locataire lors du renouvellement du bail, en cas de loyer manifestement sous-évalué.
Vente : obligation de réaliser un audit énergétique
À partir du 1er avril 2023, un audit énergétique devra être réalisé lors de la vente de tout logement « passoire thermique » (classé F ou G). Mis en place par la loi Climat et Résilience(1), ce nouveau document s’inscrit dans le cadre de la transition de ces logements vers une meilleure performance énergétique.
• Une analyse énergétique argumentée
Cet audit comprend le Dossier de diagnostic technique (DDT) qui accompagne obligatoirement la vente d’un logement. Comportant un certain nombre d’éléments, il doit :
– décrire les principales caractéristiques architecturales et techniques du logement et estimer sa performance énergétique ;
– formuler des propositions de travaux en vue d’améliorer le confort thermique et la qualité de l’air pour permettre une sortie du statut de « passoire thermique » ;
– mentionner à titre indicatif l’impact des travaux sur les factures d’énergie (sous la forme d’une fourchette estimative) ;
– estimer le montant des travaux et indiquer les aides financières mobilisables pour les financer.
À SAVOIR
L’audit énergétique complète le DPE mais ne le remplace pas. Si ces deux documents portent sur le même sujet, c’est-à-dire la performance énergétique d’un logement, l’audit est toutefois plus détaillé et plus précis, tant en matière d’analyse de l’habitation que de propositions de travaux.
À NOTER
Le DPE suppose la visite d’un logement pendant une heure environ. L’audit énergétique nécessite, quant à lui, une visite de 2 à 3 heures pour le même logement. Sa durée de validité est de 5 ans, contre 10 ans pour un DPE.
• Des propositions de travaux progressifs
L’audit énergétique doit contenir au moins 2 propositions de travaux de rénovation :
– la première doit établir un parcours de travaux par étapes. La première étape consiste à obtenir un gain d’au moins une classe et au minimum d’atteindre la classe E. L’étape intermédiaire doit permettre d’atteindre au moins la classe C tandis que l’étape finale doit prévoir d’atteindre au moins la classe B ;
– une seconde proposition doit mentionner un parcours de travaux en une seule étape pour atteindre au moins la classe C.