Plafonnement des loyers de relocation et des loyers des baux renouvelés

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31 juillet 2020

RECONDUCTION DU DISPOSITIF

Décret n°2020-945 du 30 juillet 2020 paru au JO du 31/07/2020

Le présent décret s’applique aux baux de relocation (changement de locataire) et aux baux renouvelés (avec le même locataire) soumis à la loi du 6 juillet 1989, c’est-à-dire portant :

  • sur un logement loué vide à usage d’habitation principale ou mixte d’habitation principale et professionnel ;
  • sur un logement loué meublé à usage de résidence principale du locataire ;
  • conclus entre le 1er août 2020 et le 31 juillet 2021 ;
  • dans les communes où s’applique la taxe sur les logements vacants. (cf. liste des communes définies en annexe et situées dans les agglomérations suivantes : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève- Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch – Arcachon, Lille, Lyon, Marseille – Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse).1) Le loyer des relocations

    Article 2 : Les logements vacants sont définis comme étant des logements inoccupés proposés à la location. Sont toutefois exclus :

    • les logements faisant l’objet d’une première location ;
    • les logements inoccupés par un locataire depuis plus de dix-huit mois.

    Article 3 : Lorsqu’un logement vacant fait l’objet d’une nouvelle location, le loyer du nouveau contrat ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire.

Ce loyer appliqué au nouveau locataire peut être révisé sur la base de l’indice de référence des loyers (IRL) si aucune révision du loyer n’est intervenue au cours des douze mois qui précèdent la conclusion du nouveau bail. La date de référence à prendre en compte pour cette révision est celle du dernier indice publié à la date de signature du nouveau contrat de location.

Article 4 : Toutefois, des dérogations sont prévues. Dans ces hypothèses, le loyer du nouveau contrat de location peut être réévalué sous les conditions et limites suivantes :

1. Lorsque le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du bail initial avec le précédent locataire, ou depuis son dernier renouvellement au cas où le bail a été renouvelé, des travaux d’amélioration ou des travaux exigés pour la décence du logement portant sur les parties privatives ou communes d’un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, la hausse du loyer annuel ne peut excéder 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises ;

2. Lorsque le dernier loyer appliqué au précédent locataire est manifestement sous-évalué, la hausse du nouveau loyer ne peut excéder la moitié de la différence entre le montant d’un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au précédent locataire ayant été révisé dans les limites prévues à l’article 3 – c’est-à-dire si aucune révision du loyer sur la base de l’IRL n’a été effectuée au cours des douze mois qui précèdent la conclusion du nouveau bail ;

3. Lorsque le loyer relatif à un logement a fait l’objet depuis moins de six mois, de travaux d’amélioration d’un montant égal à la dernière année de loyer, il peut être librement réévalué.

2 ) Le loyer des renouvellements

Article 5 : Lors du renouvellement du bail, si le loyer est manifestement sous-évalué, la hausse de loyer convenue entre les parties ou fixée judiciairement ne peut excéder la plus élevée des deux limites suivantes :

1. La moitié de la différence entre le montant d’un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le loyer appliqué avant le renouvellement du bail, révisé compte tenu de l’IRL ;

2. Une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises, si le bailleur a réalisé depuis la conclusion du bail initial ou lorsque le contrat de location a été renouvelé depuis son dernier renouvellement, des travaux d’amélioration ou des travaux exigés pour la décence du logement portant sur les parties privatives ou communes d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer.

3) Dispositions communes

Article 6 : Les logements comparables servant à la détermination du loyer de référence sont situés soit dans le même groupe d’immeubles, soit dans tout autre groupe d’immeubles comportant des caractéristiques similaires et situé dans la même zone géographique. Les éléments constitutifs de ces références sont définis par le décret n° 90-780 du 31 août 1990.

Article 7 : Les travaux visés aux articles 4 et 5 permettant d’augmenter le loyer se doivent de respecter les trois contraintes suivantes (la dernière étant une nouveauté du décret n°2019-802) :

1. Ne peut être inclus dans le montant des travaux d’amélioration ou de mise en conformité le coût des travaux ayant donné ou donnant lieu à une contributionpour le partage des économies de charge en application de l’article 23-1 de la loi du 6 juillet 1989, ou à une majoration du loyer en application du II de l’article 17-1 de la même loi ;

2. Le coût des travaux d’amélioration ou de mise en conformité portant sur les parties communes à prendre en compte est déterminé en fonction des millièmes correspondant au logement en cause ;

3. L’augmentation n’est possible que si la consommation en énergie primaire du logement est inférieure à 331 kWh par mètre carré et par an, telle que calculée par une évaluation énergétique réalisée par une personne satisfaisant aux conditions prévues à l’article L.271-6 du code de la construction et de l’habitation et établie selon les méthodes de calcul conventionnel mentionnées à l’article R.134-5 du même code.

Cette condition peut être remplie avant ou à l’issue des travaux :

  • –  Soit un diagnostic de performance énergétique a été réalisée avant les travaux et constate que la consommation en énergie primaire du logement remplit les conditions précitées ;
  • –  Soit aucun diagnostic de performance énergétique – préalable aux travaux – ne certifie que la consommation en énergie primaire est conforme aux normes édictées dans le décret. Dans ce cas, ce sera à l’issue des travaux que la consommation en énergie primaire devra être inférieure à 331 kWh par mètre carré et par an.Article 8 : Lorsque le dernier loyer appliqué au précédent locataire a fait l’objet d’une réévaluation sans que celle-ci ait été entièrement appliquée à la fin des relations contractuelles entre le bailleur et le précédent locataire, le dernier loyer appliqué s’entend du loyer convenu entre les parties ou fixé judiciairement, y compris la fraction non encore réévaluée.

    Article 9 : Lorsqu’un arrêté préfectoral d’encadrement des loyers, prévu à l’article 140 de la loi n°2018-1021 dite ELAN, est applicable à la date de conclusion d’un nouveau contrat ou du renouvellement du bail :

  • –  La révision ou la réévaluation du loyer déterminée ne peut pas excéder le loyer de référence majoré ;
  • –  Le loyer en cas de nouvelle location ne peut pas être réévalué dès lors qu’il est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de conclusion du nouveau contrat de location ;
  • –  Le loyer en cas de renouvellement du bail ne peut pas être réévalué dans les conditions de l’article 5. Il le sera dans les conditions de l’article 140, VI de la loi ELAN.Rappelons que les villes de Paris et de Lille font l’objet d’un arrêté préfectoral d’encadrement.

ANNEXES

  • –  Décret n° 2020-945 du 30 juillet 2020 relatif à l’évolution de certains loyers dans le cadre d’une nouvelle location ou d’un renouvellement de bail, pris en application de l’article 18 de la loi n°89- 462 du 6 juillet 1989.
  • –  Décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 : relatif au champ d’application de la taxe annuelle sur les logements vacants listant les communes dans lesquelles s’applique ce décret.

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