Plafonnement des loyers de relocation et des loyers des baux renouvelés

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30 juillet 2019

RECONDUCTION DU DISPOSITIF ET NOUVELLE CONDITION DE PERFORMANCE ENERGETIQUE

Décret n°2019-802 du 26 juillet 2019 paru au JO du 28/07/2019

Le présent décret vise les baux de relocation (changement de locataire) et les baux renouvelés (avec le même locataire) soumis à la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Il s’applique ainsi sur ceux conclus :

• sur un logement loué vide à usage d’habitation principale ou mixte d’habitation principale et professionnel ;

• sur un logement loué meublé à usage de résidence principale du locataire ;

• entre le 1er août 2019 et le 31 juillet 2020 ;

dans les communes où s’applique la taxe sur les logements vacants. (cf. liste des communes situées dans les agglomérations suivantes : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève- Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch – Arcachon, Lille, Lyon, Marseille – Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse).

1) Le loyer des relocations

Article 2: Les logements vacants sont définis comme étant des logements inoccupés proposés à la location. Sont toutefois exclus :

• les logements faisant l’objet d’une première location ;
• les logements inoccupés par un locataire depuis plus de dix-huit mois.

Article 3 : Lorsqu’un logement vacant fait l’objet d’une nouvelle location, le loyer du nouveau contrat ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire.

Ce loyer appliqué au nouveau locataire peut être révisé sur la base de l’indice de référence des loyers (IRL) si aucune révision du loyer n’est intervenue au cours des douze mois qui précèdent la conclusion du nouveau bail. La date de référence à prendre en compte pour cette révision est celle du dernier indice publié à la date de signature du nouveau contrat de location.

Article 4 : Toutefois, des dérogations sont prévues. Dans ces hypothèses, le loyer du nouveau contrat de location peut être réévalué sous les conditions et limites suivantes :

1. Lorsque le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du bail initial avec le précédent locataire, ou depuis son dernier renouvellement au cas où le bail a été renouvelé, des travaux d’amélioration ou des travaux exigés pour la décence du logement portant sur les parties privatives ou communes d’un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, la hausse du loyer annuel ne peut excéder 15% du coût réel des travaux toutes taxes comprises ;

2. Lorsque le dernier loyer appliqué au précédent locataire est manifestement sous-évalué, la hausse du nouveau loyer ne peut excéder la moitié de la différence entre le montant d’un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au précédent locataire ayant été révisé dans les limites prévues à l’article 3 ci-dessus (c’est-à-dire si aucune révision du loyer sur la base de l’IRL n’a été effectuée au cours des douze mois qui précèdent la conclusion du nouveau bail) ;

3. Lorsque le loyer relatif à un logement a fait l’objet depuis moins de six mois, de travaux d’amélioration d’un montant égal à la dernière année de loyer, il peut être librement réévalué.

2) Le loyer des renouvellements

Article 5 : Lors du renouvellement du bail, si le loyer est manifestement sous-évalué, la hausse de loyer convenue entre les parties ou fixée judiciairement ne peut excéder la plus élevée des deux limites suivantes :

1. La moitié de la différence entre le montant d’un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le loyer appliqué avant le renouvellement du bail, révisé compte tenu de l’IRL ;

2. Une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises, si le bailleur a réalisé depuis la conclusion du bail initial ou lorsque le contrat de location a été renouvelé depuis son dernier renouvellement, des travaux d’amélioration ou des travaux exigés pour la décence du logement portant sur les parties privatives ou communes d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer.

3) Dispositions communes

Article 6 : Les logements comparables servant à la détermination du loyer de référence sont situés soit dans le même groupe d’immeubles, soit dans tout autre groupe d’immeubles comportant des caractéristiques similaires et situé dans la même zone géographique. Les éléments constitutifs de ces références sont définis par le décret n° 90-780 du 31 août 1990.

Article 7 : Les travaux visés aux articles 4 et 5 permettant d’augmenter le loyer se doivent de respecter les trois contraintes suivantes :

1. Ne peut être inclus dans le montant des travaux d’amélioration ou de mise en conformité le coût des travaux ayant donné ou donnant lieu à une contribution pour le partage des économies de charge en application de l’article 23-1 de la loi du 6 juillet 1989, ou à une majoration du loyer en application du II de l’article 17-1 de la même loi ;

2. Le coût des travaux d’amélioration ou de mise en conformité portant sur les parties communes à prendre en compte est déterminé en fonction des millièmes correspondant au logement en cause ;

 

3. L’augmentation de loyer n’est possible que lorsque, à l’issue des travaux, la consommation en énergie primaire du logement est inférieure à 331 kWh par mètre carré et par an, telle que calculée par une évaluation énergétique réalisée par une personne satisfaisant aux conditions prévues à l’article L. 271-6 du code de la construction et de l’habitation et établie selon les méthodes de calcul conventionnel mentionnées à l’article R. 134-5 du même code.

Cette condition est présumée remplie pour un logement pour lequel la consommation en énergie primaire avant les travaux, constatée par un diagnostic de performance énergétique défini à l’article L. 134-1 du même code, était inférieure à 331 kWh par mètre carré et par an.

Les travaux visés aux articles 4 et 5 ne suffiront plus à eux seuls à permettre une revalorisation du loyer.
En effet, pour les baux signés à partir du 1er janvier 2020, il faudra en outre :

  • soit que le logement ait déjà, avant travaux, une consommation en énergie primaire inférieure à 331 kWh/m2/an attestée par le diagnostic de performance énergétique (DPE).
  • soit que les travaux permettent d’atteindre une consommation en énergie primaire du logement inférieure à 331 kWh/m2/an, c’est à dire une étiquette énergie de A à E ;Les logements qui, après travaux, auront une étiquette énergie F ou G ne pourront donc pas échapper à l’encadrement du loyer.

    NOTA :

    Il existe actuellement deux systèmes de calcul pour l’élaboration du DPE qui sont la méthode dite des factures et la méthode dite conventionnelle. Le choix de l’une ou l’autre dépend des caractéristiques du bien loué.

    La méthode de calcul dite des factures peut conduire à un manque de fiabilité des DPE mais également à des DPE vierges. C’est pourquoi, un plan de rénovation énergétique des bâtiments a été lancé par le gouvernement en 2018 et qu’une unification de la méthode de calcul du DPE est en cours. Cette refonte devrait aboutir pour le 1er janvier 2021, date à laquelle le DPE sera pleinement opposable (art.179 loi ELAN).

    Dans l’attente de l’achèvement de cette réforme, les propriétaires de logements dont le DPE est établi sur factures ne pourront pas pleinement bénéficier des dispositions du présent décret.

    Article 8 : Lorsque le dernier loyer appliqué au précédent locataire a fait l’objet d’une réévaluation sans que celle-ci ait été entièrement appliquée à la fin des relations contractuelles entre le bailleur et le précédent locataire, le dernier loyer appliqué s’entend du loyer convenu entre les parties ou fixé judiciairement, y compris la fraction non encore réévaluée.

    Et pour PARIS, actuellement seule ville concernée par un arrêté préfectoral d’encadrement des loyers :

    Article 9 : Lorsqu’un arrêté préfectoral d’encadrement des loyers, prévu à l’article 140 de la loi n°2018- 1021 dite ELAN, est applicable à la date de conclusion d’un nouveau contrat ou du renouvellement du bail :

    • –  La révision ou la réévaluation du loyer déterminée ne peut pas excéder le loyer de référence majoré ;
    • –  Le loyer en cas de nouvelle location ne peut pas être réévalué dès lors qu’il est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de conclusion du nouveau contrat de location ;
    • –  Le loyer en cas de renouvellement du bail ne peut pas être réévalué dans les conditions de l’article 5. Il le sera dans les conditions de l’article 140, VI de la loi ELAN.

      Ce décret entre en vigueur au 1er août 2019 à l’exception des dispositions conditionnant les majorations de loyer à la performance énergétique du logement qui concernent les conclusions et les renouvellements de baux à compter du 1er janvier 2020.

      Source SNPI

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